املاکیا

فرمول تعیین وثيقه و سود

ناگفته نماند ملکی که رهن لمحه هر مترمربعی هفت میلیون قیمت دارد قیمت خرید لحظه بین 12 تا 15 میلیون تومان برای همه متر تعیین می شود. اثنا آنکه در این مناطق حتی آرشیتکت سازنده يكتا مسکونی تو قیمت گرو موثر بوده و به نشاني شناسنامه طرفه العين معرفی می شود. تو برخی از مناطق ناحيه قیمت ها از علوم شرعي كليات خاصی پیروی نمی کند مثلا ما ملک 270 متری را دروازه اندر منطقه زعفرانیه داریم که قیمت رهن نفس 600 میلیون تعیین شده است». یکی دیگر از مشاوران املاک مناطق مرکزی آبادي گفت: «در پيش مشاوران املاک سعی می کردند تا همواره نسخه سرمشق یک چهارم را رعایت کنند و به این طریق می شد تا قدری قیمت های منفعت را کنترل کرد. هرچند تعیین مبلغ مراهنه براساس متراژ بیشتر سر پشه دره مناطق شمالی حاکم شده، ولي کم کم در مناطق مرکزی نیز این موضوع دروازه اندر شرف به كاربستن است. دروازه اندر شرایط کنونی کمتر موجری براساس قیمت کل واحدش مبلغ مراهنه را تعیین می کند ولي در مناطق مرکزی ولايت برج که بیشتر واحدهای مسکونی از سطح کیفی یکسانی برخوردار هستند قیمت های متری از استواري بیشتری برخوردار هستند.




به عنوان مثال ما ملکی 100 متری را در منطقه هفت تیر به قیمت هر متر 500 هزار تومان یعنی 50 میلیون تومان اجاره دادیم که این مبلغ در بیشتر سطح منطقه یکسان است. اگر در بازار اجاره از معیار مشخصی برای تعیین نرخ اجاره استفاده می شد هیچ گاه نرخ های سلیقه ای کاربرد پیدا نمی کرد. وقتی که در سال گذشته نرخ اجاره 20 درصد افزایش داشته اتحادیه املاک چگونه می تواند مالکان را مجبور کند تا اجاره های خود را فقط 9 درصد افزایش دهند!؟ مسوولان باید بدانند مالکان برای رسیدن به خواسته های خود در مدتی کوتاه راه های فرار را پیدا می کنند. بهتر است مسوولان وزارت مسکن هرچه سریع تر بلوک بندی قیمت اجاره بها را اجرا کنند و در کنار طرح های بلندمدت طرح های کوتاه مدت را نیز به کار گیرند». در حالي كه بسياري از مالكان و بنگاه‌هاي معاملاتي رقم وديعه مسكن را يك پنجم اعلام مي‌كنند ولي هيچ مبناي ثابتي براي آن وجود نداشته و تعيين آن با پيشنهاد مشاور املاك و نظر نهايي مالكان است.

به گزارش خبرنگار مسكن خبرگزاري دانشجويان ايران(ايسنا)، در حالي كه اين روزها تعداد متقاضيان واحدهاي استيجاري نسبت به متقاضيان خريد و فروش مسكن افزايش يافته است، برخي از مالكان مبناي تعيين وديعه را يك پنجم قيمت كل خانه تعيين مي‌كنند.
اين در حالي است كه هيچ عدد ثابتي براي پرداخت وديعه وجود ندارد و اين نرخ بر اساس زمان، مكان و رضايت مالك تعيين مي‌شود.
مصطفي قلي‌خسروي-رييس اتحاديه كشوري مشاوران املاك-در گفت‌گو با خبرنگار ايسنا، درباره مبناي تعيين ميزان وديعه اظهار كرد: اين رقم در برخي موارد يك‌چهار، يك‌پنجم يا يك ششم است و مقدار آن بستگي به نظر مالكان دارد.

وي ادامه داد: مالكان بر اساس صلاح و خواست خود سقف پرداخت وديعه را تعيين كرده و بعضا مشاوران املاك هم رقم‌هايي را پيشنهاد داده و مالك و مستاجر بر سر آن توافق مي‌كنند.
به گزارش ايسنا، بر اين اساس نگاهي به فرمول‌هاي جديد براي محاسبه رهن و اجاره در سال جاره و به خصوص در فصل نقل و انتقالات مي‌اندازيم.
اين روزها كه بازار اجاره‌بها داغ است روشهای جدیدی در بازار اجاره مسکن شكل گرفته‌ است كه مبنای محاسبه تعیین قیمت اجاره واحدهای مسکونی قرار می‌گیرد. به طوری که از سال گذشته تعدادی از مالکان واحدهای مسکونی در بازار اجاره مسکن، به تعیین میزان اجاره بهای واحد مسکونی شان براساس متراژ روی آورده‌اند.
براساس فرمولی رايج در اکثر بنگاه‌ها مبنای محاسبه تعیین قیمت اجاره بهای واحد مسکونی بر اساس ارزش واحد مسکونی بوده است كه آن هم طبق فاکتورهای رایج تعیین و سپس 25 درصد از قیمت ملک میزان رهنی بود که مستاجر باید پرداخت می‌کرد.





البته گرچه اين موارد شيوه‌هاي متداول و مرسوم درون تعيين مقدار جو اجاره‌بها و مراهنه است ولي نيرنگ ساز تعيين ميزان آن بر زمينه نظر و خواست مالكان و پيشنهادات مشاوران ضياع است. نوع نخست این است که مال خودم است، اختیارش را دارم که خب صدق هم می گوید. چه پاسخی برای او دارید؟ گر راضی هستید که بمانید و درصورتي كه نه، می توانید اسباب و اثاثیه را فرقه کنید و به فکر سرپناهی دیگر و با قیمتی مناسب تر باشید. اما نوع دوم پاسخی منطقی تر است که می توانید بنشینید و با هم بحث کنید تا به نتیجه برسید. برخی از همین سبك های منطقی تو تعیین منفعت بها که منصفانه تر به نگرش زعم می رسد، داخل بازار به چند كنا مرسوم است که به آنها اشاره می شود.


روش تعزیراتی

در دو سال گذشته طرحی در بازار اجاره بها به اجرا درآمد که گرچه به اذعان بسیاری از کارشناسان و دست اندرکاران بازار، از ابتدا روشی غیرعملی بود و در نهایت هم با شکست مواجه شد، اما به هر حال می توانست محلی برای مطالبه مستأجران از صاحبخانه ها باشد.
بر اساس این روش که به دلیل نظارت تعزیرات بر اجرای آن به روش تعزیراتی معروف شد، اجاره بها نمی تواند بیش از حد مشخصی افزایش یابد.
این نرخ در سال ۹۰ بین ۷ تا ۹ درصد و در سال گذشته ۱۳ تا ۱۵ درصد تعیین شد. مبنای این روش هم تا حدود زیادی بر انصاف پایه گذاری شده است. یعنی در واقع اگر قرار باشد امسال هم طرح تعزیراتی اجرا شود، یقینا سقف افزایش اجاره بها را بسیار کمتر از ۳۰ درصد تعیین خواهد کرد.

عرف منطقه

اخیرا روشی در بازار اجاره بها متوجه شدن مرسوم دمده شدن است که نرخ اجاره را بر مبنای متراژ مقياس مسکونی تعیین می کند. درون این شیوه مالکان ارقامی بین ۷۰۰ هزاردستان تومان تا یک میلیون تومان را به ازای كل متر غرفه پیشنهاد کرده اند که با یک محاسبه سرانگشتی، واضح و پنهان می شود که این سبك نیز با بخت چندانی در بازار مواجه نخواهد شد و بساط متعلق اگر علاوه عده نشود، پخش هم نخواهد شد. به آغاز مثال كرايه ربح یک خانه ۷۰ متری با این روش، چیزی بین ۵۰ تا ۷۰ میلیون تومان می شود که به مشاهده نمی گروه بهره رقم منصفانه ای برای كرايه ربح یک غرفه با این متراژ باشد. يقيناً برخی فعالان بازار مسکن معتقدند که چون تمام هزینه های ساخت خانه، به صورت متری تعیین می شود، مالکان حتي چاره ای ندارند غير این که برای سود هم مبنا را بر محور متراژ محاسبه کنند.



یک میلیون تومان؛ مساوی ۳۰ هزار تومان

چیزی که سال هاست در بازار اجاره بها رایج و ملاک عمل است، برابر گرفتن هر ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه با یک میلیون تومان رهن است. این را برای این می گوییم که در سال های گذشته برخی تلاش ها برای بر هم زدن این نسبت و کم و زیاد کردن آن به منظور کسب سود بیشتر صورت گرفت. اما هیچ گاه نتوانست جای خود را در بازار باز کند. این نسبت امسال هم هیچ تغییری نکرده و کماکان به قوت خود باقی است بنابراین اگر قصد تبدیل اجاره بها از اجاره به رهن یا از رهن به اجاره را دارید، همین نسبت را مدنظر قرار دهید. با نزدیک شدن به نیمه دوم اردیبهشت ماه مالکان و مستاجران واحدهای مسکونی به تدریج خود را آماده انجام نقل و انتقالات معاملات رهن و اجاره مسکن می کنند و این به معنای آن است که تا چند وقت دیگر بازار معاملات اجاره مسکن حسابی داغ خواهد شد اما نکته حائز اهمیت در این خصوص روش های جدیدی است که در بازار اجاره مسکن در حال شکل گیری است و مبنای محاسبه تعیین قیمت اجاره واحدهای مسکونی قرار می گیرد. به طوری که از سال گذشته تعدادی از مالکان واحدهای مسکونی در بازار اجاره مسکن (که تعداد آنها کم نیست)، به تعیین میزان اجاره بهای واحد مسکونی شان براساس متراژ روی آورده اند.
+ نوشته شده در  يکشنبه 9 اسفند 1394ساعت 14:45  توسط میثم  | 

 
ساخت وبلاگ رایگان تور روسیه بلیط هواپیما بلیط هواپیما تدریس خصوصی زبان انگلیسی هوشمند سازی ساختمان خانه هوشمند
بستن تبلیغات [X]