املاکیا

فرمول تعیین رهن و اجاره

براساس فرمولی که از سال 1351 تو اکثر بنگاه ها و مشاوران املاک مبنای محاسبه تعیین قیمت كرايه ربح بهای فريد مسکونی قرار می گرفت بدو ارزش يگانه مسکونی براساس فاکتورهای رایج تعیین می شد و سپس 25 درصد از قیمت ملک میزان رهنی بود که مستاجر باید كارسازي می کرد. به آغاز مثال درصورتي كه آپارتمانی 50 متری 100 میلیون تومان قیمت گذاری می شد، موجر مبلغ رهن حين را حدود 25 میلیون تومان درب نظر می گرفت که مسلماً در حال حاضر چون تو معاملات املاک تمام یک میلیون تومان تنخواه رهن معادل ماهانه 30 عندليب تومان كرايه ربح تعریف می شود. در صورت موافقت مالک، مستاجر می توانست با تبدیل بخشی از دينار رهن به منفعت ماهانه مطابق با توان خود تنها مسکونی را معامله کند. مثلا رهن 25 میلیون تومانی به صورت 20 میلیون ودیعه و ماهانه 150 الف بلبل تومان كرايه ربح بها تبدیل می شد.در فرمول جدید مالک قیمت رهن واحد مسکونی خود را براساس متراژ تعیین می کند. به ديباچه اسم مثال چنانچه آپارتمانی 100 متری که درب منطقه ای از يسار شهر حقيقت شده با قیمت كل متر مربعی سه میلیون تومان، مالک متعلق برای گرو این فرد مسکونی بابت همه مترمربع از مسكن درخواست یک میلیون تومان ودیعه را می کند. به عبارتی قیمت وثيقه این يكتا 100 میلیون تومان تعیین می شود. بنابراین هم طور که رخشان است داخل مبنای قیمت گذاری های جدید میزان گرو بسیار بیشتر از محاسبات قبلی است.




به عنوان مثال ما ملکی 100 متری را در منطقه هفت تیر به قیمت هر متر 500 هزار تومان یعنی 50 میلیون تومان اجاره دادیم که این مبلغ در بیشتر سطح منطقه یکسان است. اگر در بازار اجاره از معیار مشخصی برای تعیین نرخ اجاره استفاده می شد هیچ گاه نرخ های سلیقه ای کاربرد پیدا نمی کرد. وقتی که در سال گذشته نرخ اجاره 20 درصد افزایش داشته اتحادیه املاک چگونه می تواند مالکان را مجبور کند تا اجاره های خود را فقط 9 درصد افزایش دهند!؟ مسوولان باید بدانند مالکان برای رسیدن به خواسته های خود در مدتی کوتاه راه های فرار را پیدا می کنند. بهتر است مسوولان وزارت مسکن هرچه سریع تر بلوک بندی قیمت اجاره بها را اجرا کنند و در کنار طرح های بلندمدت طرح های کوتاه مدت را نیز به کار گیرند». در حالي كه بسياري از مالكان و بنگاه‌هاي معاملاتي رقم وديعه مسكن را يك پنجم اعلام مي‌كنند ولي هيچ مبناي ثابتي براي آن وجود نداشته و تعيين آن با پيشنهاد مشاور املاك و نظر نهايي مالكان است.

به گزارش خبرنگار مسكن خبرگزاري دانشجويان ايران(ايسنا)، در حالي كه اين روزها تعداد متقاضيان واحدهاي استيجاري نسبت به متقاضيان خريد و فروش مسكن افزايش يافته است، برخي از مالكان مبناي تعيين وديعه را يك پنجم قيمت كل خانه تعيين مي‌كنند.
اين در حالي است كه هيچ عدد ثابتي براي پرداخت وديعه وجود ندارد و اين نرخ بر اساس زمان، مكان و رضايت مالك تعيين مي‌شود.
مصطفي قلي‌خسروي-رييس اتحاديه كشوري مشاوران املاك-در گفت‌گو با خبرنگار ايسنا، درباره مبناي تعيين ميزان وديعه اظهار كرد: اين رقم در برخي موارد يك‌چهار، يك‌پنجم يا يك ششم است و مقدار آن بستگي به نظر مالكان دارد.

وي ادامه داد: مالكان بر اساس صلاح و خواست خود سقف پرداخت وديعه را تعيين كرده و بعضا مشاوران املاك هم رقم‌هايي را پيشنهاد داده و مالك و مستاجر بر سر آن توافق مي‌كنند.
به گزارش ايسنا، بر اين اساس نگاهي به فرمول‌هاي جديد براي محاسبه رهن و اجاره در سال جاره و به خصوص در فصل نقل و انتقالات مي‌اندازيم.
اين روزها كه بازار اجاره‌بها داغ است روشهای جدیدی در بازار اجاره مسکن شكل گرفته‌ است كه مبنای محاسبه تعیین قیمت اجاره واحدهای مسکونی قرار می‌گیرد. به طوری که از سال گذشته تعدادی از مالکان واحدهای مسکونی در بازار اجاره مسکن، به تعیین میزان اجاره بهای واحد مسکونی شان براساس متراژ روی آورده‌اند.
براساس فرمولی رايج در اکثر بنگاه‌ها مبنای محاسبه تعیین قیمت اجاره بهای واحد مسکونی بر اساس ارزش واحد مسکونی بوده است كه آن هم طبق فاکتورهای رایج تعیین و سپس 25 درصد از قیمت ملک میزان رهنی بود که مستاجر باید پرداخت می‌کرد.





البته گرچه اين موارد شيوه‌هاي متداول و مرسوم سر پشه دره تعيين ميزان اجاره‌بها و گرو است ولي باز تعيين ميزان نزاكت مال بر بن نظر و خواست مالكان و پيشنهادات مشاوران ضياع است. نوع عنفوان این است که مال خودم است، اختیارش را دارم که خب حق هم می گوید. چه پاسخی برای او دارید؟ چنانچه راضی هستید که بمانید و درصورتي كه نه، می توانید آلات و اثاثیه را دسته کنید و به فکر سرپناهی دیگر و با قیمتی مناسب تر باشید. اما نوع دوم پاسخی منطقی تر است که می توانید بنشینید و با حتي بحث کنید تا به نتیجه برسید. برخی از همین سياق های منطقی دروازه اندر تعیین منفعت بها که منصفانه تر به تماشا می رسد، در بازار به چند فاعل مرسوم است که به آنها اشاره می شود.


روش تعزیراتی

در دو سال گذشته طرحی در بازار اجاره بها به اجرا درآمد که گرچه به اذعان بسیاری از کارشناسان و دست اندرکاران بازار، از ابتدا روشی غیرعملی بود و در نهایت هم با شکست مواجه شد، اما به هر حال می توانست محلی برای مطالبه مستأجران از صاحبخانه ها باشد.
بر اساس این روش که به دلیل نظارت تعزیرات بر اجرای آن به روش تعزیراتی معروف شد، اجاره بها نمی تواند بیش از حد مشخصی افزایش یابد.
این نرخ در سال ۹۰ بین ۷ تا ۹ درصد و در سال گذشته ۱۳ تا ۱۵ درصد تعیین شد. مبنای این روش هم تا حدود زیادی بر انصاف پایه گذاری شده است. یعنی در واقع اگر قرار باشد امسال هم طرح تعزیراتی اجرا شود، یقینا سقف افزایش اجاره بها را بسیار کمتر از ۳۰ درصد تعیین خواهد کرد.

عرف منطقه

این ادب که شاید از مرسوم ترین رفتار ها باشد، در بسیاری از مناطق ملاک عمل قرار می گیرد. یعنی چنانچه صاحبخانه تان از آن انسان هایی نبود که بگوید: مال خودم است و اختیارش را دارم، می توانید با توجه به عرف اجاره بهایی که تو منطقه محل سکونت تان وجود دارد، با او بر سر میز چانه زنی بنشینید.
نکته كارآزموده توجه داخل این باره حين که در شرایط کنونی که اثر كردن خرید مردم بویژه استجاره نشین ها کاهش پیدا کرده، صاحبخانه ها چاره ای ندارند جز این که با این بازار به زبان خودشان، خراب، کنار بیایند.
یعنی درصورتي كه کسی بخواهد ملکش را با نرخی بالاتر از تداول منطقه استجاره بدهد باید پیه خالی ماندن غرفه اش را برای یک موعد قابل توجه به تنش بمالد. یک نکته مهم دیگر هم تو این باره فنا دارد. عادت قانون معروفيت و شرع منطقه، طرفه العين چیزی است که به عینیت تبدیل شده است.
یعنی محض قراردادهای منعقد شده دروازه اندر بنگاه ها می تواند به عنوان عادت قانون معروفيت و شرع منطقه باب نظر گرفته شود؛ خير آگهی های روزنامه ای و ارقام پیشنهادی همسایه ها. مطمئن باشید که همیشه تفاوت قابل توجهی بین این خيز رقم یعنی ارقام پیشنهادی و قطعی هويت عرضه دارد.



یک میلیون تومان؛ مساوی ۳۰ هزار تومان

چیزی که سال هاست در بازار اجاره بها رایج و ملاک عمل است، برابر گرفتن هر ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه با یک میلیون تومان رهن است. این را برای این می گوییم که در سال های گذشته برخی تلاش ها برای بر هم زدن این نسبت و کم و زیاد کردن آن به منظور کسب سود بیشتر صورت گرفت. اما هیچ گاه نتوانست جای خود را در بازار باز کند. این نسبت امسال هم هیچ تغییری نکرده و کماکان به قوت خود باقی است بنابراین اگر قصد تبدیل اجاره بها از اجاره به رهن یا از رهن به اجاره را دارید، همین نسبت را مدنظر قرار دهید. با نزدیک شدن به نیمه دوم اردیبهشت ماه مالکان و مستاجران واحدهای مسکونی به تدریج خود را آماده انجام نقل و انتقالات معاملات رهن و اجاره مسکن می کنند و این به معنای آن است که تا چند وقت دیگر بازار معاملات اجاره مسکن حسابی داغ خواهد شد اما نکته حائز اهمیت در این خصوص روش های جدیدی است که در بازار اجاره مسکن در حال شکل گیری است و مبنای محاسبه تعیین قیمت اجاره واحدهای مسکونی قرار می گیرد. به طوری که از سال گذشته تعدادی از مالکان واحدهای مسکونی در بازار اجاره مسکن (که تعداد آنها کم نیست)، به تعیین میزان اجاره بهای واحد مسکونی شان براساس متراژ روی آورده اند.
+ نوشته شده در  يکشنبه 9 اسفند 1394ساعت 14:43  توسط میثم  | 

 
ساخت وبلاگ رایگان تور روسیه بلیط هواپیما بلیط هواپیما تدریس خصوصی زبان انگلیسی هوشمند سازی ساختمان خانه هوشمند
بستن تبلیغات [X]